Jak korzystnie kupić lub sprzedać mieszkanie ebook

Jak korzystnie kupić

lub sprzedać

mieszkanie

praktyczny poradnik

współpraca:

Magdalena Rydzewska

Copyright © Estymator Jacek Chołoniewski

Tytuł: Jak korzystnie kupić lub sprzedać mieszkanie – praktyczny poradnik

Strona internetowa: www.JakKupicMieszkanie.net

Autor: Jacek Chołoniewski

Współpraca: Magdalena Rydzewska

Redakcja: Stanisław Remuszko

Korekta: Tekstytacja

Research: Krzysztof Jahn

Wykresy: Jan Chołoniewski

Projekt okładki: Adekwatna i Iwona Białas

Skład i łamanie: Adekwatna

Wydanie: I

Aktualizacja treści: 1 lutego 2011

ISBN: 978-83-932575-1-5

Wydawca i dystrybutor książki:

Estymator Jacek Chołoniewski

[email protected]

telefony: 22 827 47 62, 605 440 839

www.estymator.com.pl/wydawnictwo.htm

adres: ul. Górskiego 3 / 26A, 00-033 Warszawa

Zastrzeżenie:

Autor i wydawca niniejszej książki starali się, aby zawarte w niej informacje były zgodne z prawdą, nie gwarantują jednak, że tak zawsze jest. Nie biorą też odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody spowodowane stosowaniem tych informacji. Nazwy firm oraz adresy stron internetowych dotyczące poszczególnych tematów są w tej książce wypisywane w kolejności alfabetycznej. Zamieszczone w tej książce nazwy handlowe, nazwy produktów lub inne oznaczenia, które są zarejestrowane jako znaki towarowe lub są zastrzeżone przez ich właścicieli zostały użyte wyłącznie w celach informacyjnych.

Wszelkie prawa zastrzeżone

All rights reserved

Konwersja do formatu EPUB: Virtualo Sp. z o.o.virtualo.eu

reklamodawcy:

GazetaDom.plhttp://gazetadom.pl

Domiporta.plhttp://www.domiporta.pl

Morizon.plhttp://www.morizon.pl

Puls Biznesu http://nieruchomosci.pb.pl

Wyceny i Ekspertyzy http://www.wie.pl

książce patronują:

AMRONhttp://www.amron.pl

Bankier.pl:http://www.bankier.pl

Domiporta.plhttp://www.domiporta.pl

Domo.plhttp://www.domo.pl

Dom&Wnętrze http://www.domiwnetrze.pl

GazetaDom.plhttp://gazetadom.pl

KRN.plhttp://www.krn.pl

Morizon.plhttp://www.morizon.pl

Mój Piękny Domhttp://www.burdamedia.pl

Murator Finanse http://www.muratorfinanse.pl

nieruchomości-online.pl http://www.nieruchomosci-online.pl

nportal.pl nieruchomości http://www.nportal.pl

Puls Biznesu http://www.pb.pl

Radio PiN http://www.radiopin.pl

Szybko.plhttp://www.szybko.pl

TabelaOfert.plhttp://tabelaofert.pl

TuZnajdziesz.plhttp://tuznajdziesz.pl

Związek Banków Polskichhttp://www.zbp.pl

WSTĘP

Przeciętnemu człowiekowi rzadko zdarza się sprzedawać lub kupować mieszkanie, dom lub działkę budowlaną. W tej roli jest więc zazwyczaj nowicjuszem, choć w innych dziedzinach życia może mieć duże doświadczenie i wiedzę. Często się zdarza, że dopiero po transakcji okazuje się, jakie błędy zostały popełnione – w myśl przysłowia „mądry Polak po szkodzie”. Tę książkę napisałem po to, abyś był „mądry przed szkodą” i dzięki temu potrafił jej uniknąć. Kupno lub sprzedaż mieszkania są często silnie stresujące, wzbudzają obawy. Mam nadzieję, że lektura tej książki pozwoli je złagodzić. Podziała na ciebie uspokajająco.

Przedstawione w tej książce rady i zalecenia są oparte na konkretnych faktach i argumentach. Nic na wiarę. Sam zdecydujesz, czytelniku, czy te argumenty są przekonujące czy też nie.

W obsługę kupna i sprzedaży mieszkań są zaangażowane, oprócz kupującego i sprzedającego, także: agencje nieruchomości, banki udzielające kredytów, firmy trudniące się doradztwem finansowym, notariusze, gazety, portale internetowe. Wszystkie te podmioty mają, przynajmniej teoretycznie, ułatwić życie kupującym i sprzedającym, dostarczyć im niezbędnych informacji. Jednak należy sobie zdawać sprawę, że ich interes nie zawsze jest taki sam jak interes kupujących lub sprzedających mieszkania. Nawet przy założeniu, że będą się one starać jak najlepiej obsłużyć klienta, trzeba sobie zdawać sprawę, że oddziałują na nie także inne czynniki – przede wszystkim ekonomiczne, czyli po prostu chęć zarobienia jak największych pieniędzy jak najmniejszym kosztem i wysiłkiem. Przedstawiona w tej książce wiedza o tych mechanizmach pozwoli ci na współpracę z tymi firmami na partnerskich zasadach, w sposób bardziej świadomy, czyli taki, który będzie dla ciebie maksymalnie korzystny.

Kupno i sprzedaż mieszkania związane są nie tylko z finansami i ekonomią. Dużą rolę odgrywają w nich także emocje i kontakty międzyludzkie. Tym psychologicznym aspektom (często niedocenianym) kupowania i sprzedawania mieszkań poświęcimy w tej książce dużo uwagi.

Dawniej, gdy nie istniał internet, kupno i sprzedaż mieszkania były nieodłącznie związane ze skorzystaniem z usług agencji nieruchomości a także z codziennym czytaniem wielu stron gazetowych ogłoszeń. Internet to zmienił – możesz dzięki niemu samodzielnie i szybko znaleźć odpowiadające ci mieszkanie oraz korzystnie i szybko mieszkanie sprzedać. Ta książka ci w tym pomoże.

Rola kupującego mieszkanie jest o wiele trudniejsza niż sprzedającego. Dlatego rad dla kupujących mieszkanie jest w tej książce o wiele więcej niż rad dla sprzedających.

Ta książka dotyczy głównie mieszkań, bo ich najwięcej się kupuje i sprzedaje. Jednak wiele zawartych w niej informacji dotyczy także innych nieruchomości (domów, działek budowlanych). Piszę głównie o transakcjach dotyczących mieszkań używanych (czyli pochodzących z rynku wtórnego), bo są one kupowane kilkakrotnie częściej niż mieszkania nowe.

Zakładam, że chcesz kupić mieszkanie, aby po prostu w nim zamieszkać. Albo sprzedać mieszkanie, w którym dotąd mieszkałeś. Nie zajmuję się w tej książce tematyką inwestycyjnego zakupu mieszkania po to, aby je potem z zyskiem sprzedać lub wynajmować.

Aktualizacja danych zawartych w tej książce przypada na dzień 1 lutego 2011 roku. Listy stron internetowych są podane w kolejności alfabetycznej.

Zapraszam do zapoznania się z reklamami związanymi tematycznie z kupnem i sprzedażą mieszkań i innych nieruchomości. Reklamy te znajdziesz na końcu książki.

RADY DLA KUPUJĄCYCH MIESZKANIE

WSTĘP

Kupić na kredyt czy wynająć?

Czy lepiej kupić mieszkanie (na kredyt) czy też może jednak wynająć? Pytanie to zadaje sobie prawie każdy, kto zastanawia się nad kupnem mieszkania.

Jeśli kupisz mieszkanie na kredyt, to będziesz co miesiąc spłacać raty tego kredytu. Jeśli wynajmiesz mieszkanie to będziesz co miesiąc płacić wynagrodzenie właścicielowi tego mieszkania. Która z tych kwot jest wyższa? Otóż okazuje się, że obie są niemal identyczne! Przemawia to bardzo silnie za kupnem mieszkania, bo wtedy część pieniędzy przekazywanych bankowi jako spłata kredytu będzie w znacznej części przeznaczone na „budowę” twojej własności (mieszkania). Natomiast w przypadku wynajmu, całe płacone co miesiąc pieniądze bezpowrotnie „przepadną” na rzecz właściciela wynajmowanego przez ciebie mieszkania (będą budować jego, a nie twój kapitał). Szczegóły na ten temat znajdziesz w rozdziale „Kupno na kredyt czy wynajem?”.

Jednak nie tylko sprawy finansowe są tu ważne. Odpowiadając sobie na pytanie „kupić na kredyt czy wynająć?” powinieneś wziąć też pod uwagę inne okoliczności. Jak niemal w każdej sprawie, można tu przedstawić argumenty za i przeciw. Argumenty za, to:

Kupno mieszkania to nie tylko własny kąt teraz, ale także inwestycja na przyszłość, bo gdy je całkowicie spłacisz będziesz w nim mieszkać za darmo (nie licząc bieżących opłat za prąd, ogrzewanie, wodę, itd.).

Po całkowitym spłaceniu kupionego na kredyt mieszkania stanie się ono twoją wyłączną własnością, którą będziesz mógł dowolnie dysponować: sprzedać, wynająć, wziąć pod jego zastaw pożyczkę w banku. Podlegać też będzie dziedziczeniu.

Kupione mieszkanie może być źródłem dodatkowych pieniędzy na starość dzięki tak zwanej „odwróconej hipotece” (patrz rozdział „Odwrócona hipoteka” strona 77).

Kredyt zaciągnięty w banku na mieszkanie, to najtańszy z istniejących na rynku kredytów.

Płacenie co miesiąc rat za mieszkanie zmusi cię do bardziej racjonalnego i przemyślanego gospodarowania twoimi dochodami. Jest ono rodzajem oszczędzania, inwestowania.

Z kupionego mieszkania nikt cię nie wyrzuci (pod warunkiem, że będziesz terminowo płacić raty kredytu). Przy wynajmie takiej pewności nie masz, bo właściciel ma prawo w każdej chwili wypowiedzieć ci umowę najmu. Będąc właścicielem mieszkania, zapewniasz więc sobie pewność i stabilizację.

Kupione mieszkanie urządzisz tak jak chcesz. Przy mieszkaniu wynajmowanym głos w tej sprawie będzie też mieć jego właściciel. Zresztą w wynajęte mieszkanie i tak nie opłaca się inwestować (na przykład w remont, wymianę okien), bo nie jest twoje i nie wiesz jak długo będziesz w nim mieszkać.

Jednak także i wynajem mieszkania ma swoje zalety (w porównaniu z jego kupnem):

Wynajem, to rozwiązanie bardziej elastyczne: łatwiej i taniej się przeprowadzisz jeśli zajdzie taka potrzeba (gdy nie daj Boże stracisz pracę lub znacznie zmniejszą się twoje zarobki) lub tak ci będzie wygodniej (zmienisz pracę, szkołę). Sprzedaż mieszkania i kupno nowego to operacja pracochłonna, kosztowna (obłożona różnymi opłatami) i trwająca zdecydowanie dłużej niż przeprowadzka z jednego wynajmowanego mieszkania do innego.

Wybór mieszkania do kupienia, to poważna, a przez to trudna decyzja. Wybieranie mieszkania do wynajęcia jest o wiele łatwiejsze, wymaga mniejszego namysłu, zajmuje mniej czasu, jest mniej stresujące. Wszystko to dlatego, że z wynajmowanego mieszkania (jeśli nie będzie ci pasować) można łatwo i tanio przeprowadzić się do innego.

Gdybyś wpadł w poważniejsze długi, w mieszkaniu wynajmowanym nadal będziesz mógł spokojnie mieszkać, podczas gdy mieszkanie kupione (wszystko jedno, spłacone lub nie) może zająć komornik.

Przy kupnie mieszkania musisz zapłacić podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% wartości mieszkania. Natomiast zawarcie umowy najmu w żaden sposób nie obciąża cię podatkowo (podatek musi zapłacić właściciel mieszkania, ale to już nie twoja sprawa).

Czy teraz jest dobry moment na kupno mieszkania?

Kupić mieszkanie teraz, czy poczekać? Odpowiedź na to pytanie zależy od tego czy mieszkania będą drożeć czy też tanieć. Gdyby miały szybko tanieć, to nie powinieneś spieszyć się z kupnem (bo za rok zapłaciłbyś sporo mniej). Gdyby miały szybko drożeć, to powinieneś się pospieszyć (bo za rok zapłaciłbyś dużo więcej).

Za chwilę spróbujemy zastanowić się, czy w przyszłości ceny mieszkań będą rosnąć czy maleć. Na razie jednak popatrzmy, jak zmieniały się w przeszłości – w ciągu ostatnich kilku lat. Jak widać na rysunku (Wykres 1) ceny mieszkań systematycznie i szybko rosły aż do roku 2008. Od tego roku, w którym wystąpił światowy kryzys finansowy, zaczęły lekko spadać. Uważam, że w najbliższych latach bardziej prawdopodobny jest dalszy powolny spadek cen z następujących powodów:

Rodzi się u nas bardzo mało dzieci. Nic nie wskazuje na to, aby miało się to zmienić. Mała liczba urodzeń, oznacza nieuchronne zmniejszenie się liczby ludności.

Od 1 maja 2011 roku przestaną obowiązywać ograniczenia w zatrudnianiu Polaków w Niemczech i innych krajach Unii Europejskiej. Zapewne spowoduje to emigrację znacznej liczby rodaków.

Przy malejącej liczbie osób mieszkających w Polsce zmniejszy się też zapotrzebowanie na mieszkania. A jeśli spada zapotrzebowanie na jakiś towar (w tym przypadku mieszkania), to spada też jego cena. Do spadku cen mieszkań przyczynić się mogą również:

Kolejne kryzysy finansowe i gospodarcze. Są one szczególnie prawdopodobne w Europie, gdzie coraz więcej państw ma kłopoty z finansami publicznymi. A w czasach kryzysów ludzie rzadziej kupują najdroższe dobra trwałe (do takich należą mieszkania).

Wysokie ceny mieszkań w Polsce. Często są one takie same lub nawet wyższe niż w państwach Europy Zachodniej, a zarobki Polaków są przecież kilkakrotnie niższe. Ceny mieszkań są więc w Polsce za wysokie i dlatego można oczekiwać, że z czasem spadną.

Jeśli moja prognoza o powolnym spadku cen mieszkań w Polsce się sprawdzi, to nie musisz się spieszyć z kupnem mieszkania. Z drugiej strony nie ma też powodów do zwlekania z kupnem, bo jeśli spadek cen wystąpi, to będzie raczej mały i powolny.

Wykres 1

Ceny transakcyjne 1 m2mieszkania w wybranych, dużych miastach

Ceny transakcyjne jednego metra kwadratowego mieszkania w kilku wybranych, dużych miastach w ciągu pięciu ostatnich lat. Przez kilka lat ceny te systematycznie wzrastały by w 2008 roku „zahamować”. Odtąd zaczęły lekko spadać. Na wykresie widać też, jak znacznie różnią się ceny mieszkań w poszczególnych miastach. Znaczniki przy kolejnych latach przypadają na pierwszy kwartał. Źródło danych: raporty AMRON-SARFiN / ZBP.

JAKIE MIESZKANIE CHCĘ KUPIĆ?

Zanim zaczniesz szukać mieszkania, które zechcesz kupić, powinieneś wcześniej, spokojnie się zastanowić się nad odpowiedzią na to pytanie. Warto podejść do tego zadania systematycznie i poświęcić mu sporo czasu, bo im staranniej przemyślisz i dokładniej określisz, jakie mieszkanie cię interesuje, tym sprawniej i szybciej będzie przebiegać jego szukanie. Informacje zawarte w kolejnych rozdziałach powinny ci ten namysł ułatwić. Potem, gdy już będziesz oglądać konkretne mieszkania, zapewne zechcesz do tych informacji wrócić.

Najważniejsze cechy mieszkania, które powinieneś wziąć pod uwagę to:

cena

wysokość stałych opłat

nowe czy używane

rok budowy

technologia w jakiej wykonano budynek

powierzchnia mieszkania

liczba pokoi

wysokość

czy jest balkon

czy jest piwnica

czy jest garaż lub indywidualne miejsce do parkowania

piętro

liczba pięter w budynku

czy jest winda

rozkład

nasłonecznienie

forma własności mieszkania

Ważną cechą mieszkania, a raczej domu, w którym się znajduje, jest jego bliższe i dalsze otoczenie. Cechę tę, zwaną lokalizacją, omówimy szczegółowo w rozdziale „Lokalizacja” (strona 33).

Cena mieszkania

Cena, to oczywiście najważniejsze kryterium przy szukaniu, a potem przy zakupie mieszkania. Cena każdego mieszkania ma dwa oblicza. Jedno, to cena całkowita – po prostu tyle będziesz musiał zapłacić za mieszkanie. Drugie oblicze, to cena jednego metra kwadratowego. Określa ona jakość danego mieszkania. Jakość szeroko pojętą, która zależy nie tylko od jego atrakcyjności, standardu ale także od jego lokalizacji (miasto, dzielnica, okolica).

Cena metra kwadratowego mieszkania zależy w bardzo dużym stopniu od tego, w jak dużym mieście to mieszkanie się znajduje. W małych miastach jest najtaniej: koszt metra kwadratowego mieszkania to 2–3 tysiące złotych. W miastach średniej wielkości jest dwa razy drożej (4–6 tys. zł za m2) a w największych miastach trzy razy drożej (6–9 tys. zł za m2). Jednak od tej reguły są dość liczne wyjątki. Przykładowo: Kraków i Łódź to miasta mające tyle samo mieszkańców (po około 750 tys.), a jednak w Krakowie mieszkania są prawie dwa razy droższe niż w Łodzi.

Cena mieszkania umieszczona w ogłoszeniu o jego sprzedaży, to tak zwana cena ofertowa. Ceny rzeczywiście płacone (tak zwane ceny transakcyjne), są niższe o kilka lub nawet o kilkanaście procent.

Bywa, że przyglądając się cenom jakie chcą uzyskać sprzedający mieszkania natrafisz też na ceny absurdalnie wysokie. Jest tak najczęściej wtedy gdy właścicielowi nie spieszy się ze sprzedażą przez co może (i chce) poczekać wiele miesięcy lub nawet lat aż znajdzie się kupiec. No cóż, każdy właściciel mieszkania ma całkowitą wolność (i dowolność) w ustalaniu ceny wywoławczej swojej własności.

Z drugiej strony zdarzają się mieszkania zaskakująco tanie. Zazwyczaj mają one jakieś wady lub cechy, które uchodzą za niepożądane. Na przykład kuchnia nie ma okien (tak zwana ślepa lub ciemna kuchnia) w budynku panoszy się robactwo, mieszkanie jest na parterze itp. Mieszkanie może jednak nie mieć żadnych wad, a niska cena wynika z tego, że właścicielowi po prostu się spieszy. Najczęściej dlatego, że potrzebuje gotówki na kupno innego mieszkania lub z powodu wyjazdu. Masz wtedy do czynienia z „okazją”, którą czasem warto wykorzystać, choć wymaga to pośpiechu, który przy tak poważnej transakcji jest ryzykowny. Zdarzają się i inne, nietypowe powody niskiej ceny mieszkania. Gdy właściciel nie orientuje się w cenach podobnych mieszkań. A także wtedy, gdy jest osobą wyjątkowo uczciwą: zna wady mieszkania i uważa, że przez to nie powinno być ono zbyt drogie.

Z tego co napisałem wynika, że dwa bardzo podobne mieszkania, z których każde ma innego właściciela, mogą być wyceniane bardzo różnie. Warto o tym pamiętać i nie zniechęcać się, gdy na przykład znajdziemy mieszkanie, które nam się bardzo podoba, ale jest drogie. Nie jest bowiem wykluczone, że lokum podobnie ładne, ale mające innego właściciela będzie zdecydowanie tańsze.

W internetowych ogłoszeniach o sprzedaży mieszkań łatwiej natrafić na takie, które są drogie. Jest tak dlatego, że te mieszkania czekają na nabywcę zdecydowanie dłużej. Poza tym często właściciel takiego mieszkania, zamiast obniżyć cenę, zleca jego sprzedaż kolejnej agencji nieruchomości, która umieści w internecie kolejne ogłoszenia. Mieszkania oferowane po rozsądnej rynkowej cenie są obecne w internecie krócej, bo dość szybko znajdują nabywcę i dotyczące ich ogłoszenia znikają.

Są właściciele mieszkań, którym kupujący musi się spodobać, bo aż tak bardzo czują się z tym mieszkaniem związani. Jeśli więc interesujesz się wstępnie jakimś mieszkaniem, to przy tego typu właścicielu masz szansę na znaczną obniżkę, jeśli ten uzna cię za osobę sympatyczną, godną zaufania, podobną do niego. Lecz jeśli mu się nie spodobasz, może w ogóle nie chcieć z tobą rozmawiać, piętrzyć trudności, nie chcieć obniżyć ceny.

Dobrą metodą oceny, czy suma żądana za jakieś mieszkanie jest wysoka czy też raczej niska i atrakcyjna jest użycie znajdujących się w internecie kalkulatorów cen mieszkań. Niektóre z nich są bezpłatne:

E-WYCENIARKA http://www.e-wyceniarka.pl

SNAJP http://snajp.pl/wycena

WYCENA MIESZKAŃ http://wycena-mieszkan.pl

ale są też i płatne:

AMRON http://www.amron.pl/Pages/ReportShop/Report.aspx

WYCENIACZ http://www.oferty.net/wyceniacz

Zakres terytorialny (uwzględnione miasta) a także sposób działania tych kalkulatorów jest bardzo zróżnicowany.

Wysokość stałych opłat

Pieniądze na kupno mieszkania musisz wydać jednorazowo. Natomiast opłaty za jego użytkowanie będziesz musiał płacić wielokrotnie, co miesiąc. Oceniając atrakcyjność oferty sprzedaży mieszkania trzeba także te opłaty wziąć pod uwagę. Sprzedający mieszkanie powinien ci przekazać zestawienie wszystkich opłat. Zestawienie to powinno informować nie tylko o ich wysokości, ale też o sposobie ich rozliczania, który może być:

ryczałtowy, proporcjonalny do powierzchni mieszkania

ryczałtowy, ale proporcjonalny do liczby mieszkających w nim osób

zależny od rzeczywistego zużycia mierzonego licznikami

Jeśli któraś z opłat stałych zależy od powierzchni mieszkania, to będziesz ją ponosić w tej samej wysokości co poprzedni właściciel. Jeśli jednak będzie ona zależeć od liczby osób lub od wskazań liczników, to, oczywiście, już tak być nie musi.

Opłaty za mieszkanie zazwyczaj obejmują:

dostarczenie wody (zimnej i ciepłej) oraz odprowadzenie ścieków

ogrzewanie

wywóz śmieci

koszty administrowania budynkiem

fundusz remontowy

ochrona i monitoring

podatek od nieruchomości

opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, na którym stoi budynek

Wysokość tych opłat można, po zakupie mieszkania, próbować zmniejszyć. Piszemy o tym poniżej.

Jeśli zużycie wody i odprowadzenie ścieków jest w kupowanym mieszkaniu rozliczane ryczałtowo (zazwyczaj proporcjonalnie do liczby osób), to po przeprowadzce możesz zmniejszyć te opłaty poprzez założenie liczników wody. Zaczniesz wtedy bardziej racjonalnie zużywać wodę. Nie będziesz też płacić za tych mieszkańców budynku, którzy zużywają więcej wody (na osobę) niż ty. Opłaty za wodę spadną wtedy mniej więcej o połowę co sprawi, że inwestycja w zakup i instalację liczników (około 100 zł od jednego licznika) zwróci się już po kilku miesiącach.

Podobnie jest z ogrzewaniem mieszkania: zainstalowanie odpowiednich liczników też znacznie zmniejszy zużycie ciepła i opłaty za nie (pod warunkiem, że grzejniki będą miały sprawnie działające regulatory). Jednak liczniki takie musiałyby być zainstalowane we wszystkich mieszkaniach w bloku. Co oznacza, że przeforsowanie przez ciebie u zarządcy takiej zmiany nie musi być łatwe. Inną metodą ograniczenia wydatków na ogrzewanie jest ocieplenie budynku. Również tę operację trzeba załatwić i przeprowadzić dla całego domu.

Dla domów jednorodzinnych koszt ogrzewania to po prostu koszt zużytego nośnika energii: węgla, gazu, oleju opałowego, elektryczności itd. Możesz ewentualnie zmienić sposób ogrzewania tego domu, by zaoszczędzić na kosztach lub zmniejszyć uciążliwość obsługi. Wymaga to jednorazowego wydania większej kwoty, która z czasem jednak się „zwróci”.

Maksymalna stawka podatku od nieruchomości dla mieszkań (zwanych przez urzędników lokalami mieszkalnymi) wynosi 0,65 zł rocznie za metr kwadratowy. Jest to więc opłata śmiesznie mała. Jeśli jednak mieszkanie ma status lokalu użytkowego (w którym jest prowadzona działalność gospodarcza), to maksymalna stawka od metra kwadratowego wzrasta ponad trzydzieści razy i wynosi 20,51 zł. Jeśli kupiłeś mieszkanie o takim właśnie statusie, ale nie zamierzasz w nim prowadzić działalności gospodarczej, to możesz mu nadać status lokalu mieszkalnego (składając w Urzędzie Miasta lub Gminy odpowiedni wniosek) i płacić mniejszy podatek.

Jeśli grunt, na którym stoi budynek nie jest własnością jego właściciela, lecz stanowi użytkowanie wieczyste, to trzeba jeszcze będzie ponosić co roku stosowną opłatę za to użytkowanie. Bywa, szczególnie w dużych miastach i w niskich budynkach, że opłaty te są dość wysokie. Istnieje na to rada: wykup gruntu. Na ten krok, często bardzo korzystny, muszą się jednak zdecydować (a potem solidarnie „zrzucić”) właściciele wszystkich mieszkań. Jeden raz zapłacą większą kwotę za wykupienie gruntu, po czym już nigdy nie będą musieli płacić za użytkowanie wieczyste.

Oczywiście trzeba też będzie regularnie płacić za energię elektryczną i gaz (o ile jest), ale koszty tych mediów zawsze regulujemy według ich rzeczywistego zużycia mierzonego odpowiednimi licznikami. A poziom tego zużycia jest sprawą indywidualną, zależną od liczby lokatorów, ich trybu życia i zamożności a także od tego, na ile energochłonne są wszystkie zainstalowane w domu urządzenia elektryczne (pralka, lodówka, zmywarka, itp.). Dlatego przygotowane przez właściciela zestawienie stałych opłat nie będzie uwzględniać tych wydatków.

Czasem spotyka się ogłoszenia o sprzedaży mieszkań „bezczynszowych”. W budynkach, gdzie są takie mieszkania:

Nie ma zawodowego administratora. Administrowaniem budynkiem zajmuje się jeden lub kilkoro lokatorów.

Nie płaci się miesięcznych zaliczek (które są potem rozliczane) za wodę, kanalizację, ogrzewanie, wywóz śmierci. Koszty tych mediów są rozliczane na bieżąco.

Nie ma funduszu remontowego. Na konieczne remonty lokatorzy składają się w miarę potrzeb.

Aby budynek „bezczynszowy” dobrze funkcjonował, konieczna jest dobra współpraca i wzajemne zaufanie do siebie wszystkich lokatorów.

Nowe czy używane?

Zazwyczaj jest tak, że wolimy kupować rzeczy nowe, a po używane sięgamy dopiero wówczas, gdy na nowe nas nie stać. Bo używane towary, na przykład samochody, odzież czy meble, są wielokrotnie tańsze niż nowe. W przypadku mieszkań jest jednak inaczej: mieszkanie używane kosztuje mniej więcej tyle samo co nowe. Może być nawet tak, że nowe mieszkanie na peryferiach będzie tańsze niż używane w centrum.

W fachowym żargonie: mieszkania nowe tworzą rynek pierwotny, a używane należą do rynku wtórnego. Firma, która wybudowała dom z mieszkaniami na sprzedaż to deweloper.

Porównując cenę mieszkania nowego i używanego pamiętajmy, że przy kupnie lokalu, w którym już ktoś mieszkał zostaniemy obciążeni nieco większymi kosztami niż przy kupnie nowego. Trzeba bowiem będzie zapłacić 2% podatku od czynności cywilno-prawnych, a także kolejne 2%–3% prowizji (czasem mniej) agencji nieruchomości (o ile mieszkanie będzie sprzedawane z udziałem takiej agencji). Z drugiej strony nowe mieszkania sprzedawane są zazwyczaj bez podłóg, wyposażenia kuchni i łazienki i bez wielu innych, niezbędnych rzeczy, które trzeba będzie zainstalować na swój koszt. O takim niepełnowartościowym, nie w pełni wykończonym mieszkaniu fachowcy mówią, że jest w stanie deweloperskim. Oczywiście mieszkanie używane też może wymagać nakładów na remont. Ale przeważnie możemy w nim od razu zamieszkać a ewentualny remont zrobić później. A do mieszkania nowego w stanie deweloperskim, bez zainstalowania niezbędnych urządzeń w kuchni i łazience, bez ułożenia podłóg itp., nie można się wprowadzić.

Sprzedaż mieszkań w nowym budynku trwa wiele miesięcy, a czasem nawet kilka lat, i tyle też mogą trwać uciążliwości (bałagan, brud, pył, hałasy, obniżenie bezpieczeństwa) związane z wykańczaniem kolejnych lokali. Jest to oczywisty minus związany z kupowaniem nowych mieszkań. Kupno mieszkania na rynku pierwotnym oznacza zdecydowanie więcej formalności (także jeśli chodzi o załatwienie kredytu w banku) niż kupno na rynku wtórnym. Inna, kolejna wada mieszkań nowych, to fakt, że w danym mieście buduje się je tylko w niektórych dzielnicach. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego, dzielnicę (a nawet ulicę, jeśli jest wystarczającą długa) możemy wybierać dowolnie, bo mieszkania na sprzedaż są zazwyczaj rozsiane dość równomiernie. Błędy, jakie być może popełniono przy projektowaniu i budowie domu, mogą się ujawnić dopiero po kilku latach od momentu oddania go do użytku. Jeśli takie błędy popełniono, to przy zakupie nowego mieszkania raczej nie będziesz świadomy ich istnienia.

Bywają mieszkania nowe, lecz niedbale wykonane z materiałów słabej jakości, i po kilku latach eksploatacji będą już wyraźnie nadgryzione zębem czasu. Bywają mieszkania używane wykonane starannie, z dobrych materiałów. Bywa oczywiście także na odwrót.

Niektórzy chcą koniecznie kupić tylko i wyłącznie mieszkanie nowe. Inni zaś są pod wyraźnym wpływem czaru starych, przedwojennych kamienic lub też miejskiego budownictwa z lat pięćdziesiątych. Jeśli nie należysz do żadnej z tych dwóch skrajnych kategorii, to warto, abyś szukał mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, bo, obiektywnie rzecz biorąc, żaden z tych rynków nie ma wyraźnej przewagi. Wskazuje na to podobna cena obu rodzajów mieszkań.