Nowoczesny Deweloper. Jak zarabiać na inwestycjach deweloperskich

Spis treści ebooka

SPIS TREŚCI

Wstęp....................................................................................... 9

ROZDZIAŁ 1

Dlaczego warto rozpocząć działalność deweloperską............ 17
Czym jest działalność deweloperska w rozumieniu ustawy...   23
Kim jest nowoczesny deweloper? ..........................................  25
Fakty i mity na temat inwestycji deweloperskich ..................   27
Co Cię powstrzymuje przed działaniem już teraz? ................  30

ROZDZIAŁ 2

Znalezienie właściwego terenu pod inwestycję ..................... 33
Atrakcyjna nieruchomość ...................................................... 34
Jak w praktyce znaleźć atrakcyjny teren pod inwestycję........ 37
Pośrednicy....................................................................            37
Ogłoszenia w prasie......................................................           38
Internet........................................................................             39
Wizja lokalna................................................................            40
Z polecenia znajomych i ludzi z branży.........................           41
Licytacje komornicze / przetargi gminne i różnych
instytucji ......................................................................             42

ROZDZIAŁ 3

Due dilligence – czyli poddanie zamiarów inwestycyjnych
szczegółowej analizie ............................................................ 45
Lokalizacja ...................................................................           47
Przygotowanie działki pod inwestycję...........................          50

Księga wieczysta, podstawa nabycia, wypis i wyrys .......       52
Konserwator zabytków..................................................           54
Możliwość przyłączenia mediów
(woda, kanalizacja, prąd, gaz) .......................................        56
Dostęp do drogi publicznej ...........................................         58
Nośność gruntu (badania geotechniczne)......................        64
Ocena oddziaływania na środowisko (OOŚ)...................       65
Granice działki .............................................................          66
Dokumenty określające wskaźniki urbanistyczne ..........       66
Pozwolenie na budowę (PNB)........................................       71
Powierzchnia użytkowa mieszkalna (PUM),
czyli tzw. chłonność działki ..........................................         73
Nadbudowa/rozbudowa.................................................       76

ROZDZIAŁ 4

Opłacalność inwestycji .......................................................... 77
Odkrywanie potencjału i kreowanie wartości – czyli
kreatywne podejście do zagospodarowania działki........82
Jak obliczyć wartość działki ..........................................87
Projektowanie przyszłej sprzedaży, czyli jak
właściwie określić cenę, za którą jesteś w stanie
sprzedać mieszkania .....................................................94
ROI vs ROE ...................................................................98

ROZDZIAŁ 5

Zbuduj zespół specjalistów.................................................. 101
Pośrednicy nieruchomości .......................................... 102
Notariusze .................................................................. 104
Prawnicy, radcy prawni i adwokaci.............................. 105
Generalny wykonawca lub podwykonawcy .................. 106

Kierownik budowy ...................................................... 109
Inspektor nadzoru inwestorskiego .............................. 110
Architekci i biura projektowe...................................... 113
Doradcy kredytowi i banki .......................................... 117
Doradca podatkowy / księgowy ................................... 117
Pozostali branżowcy ................................................... 118

ROZDZIAŁ 6

Sposoby finansowania inwestycji oraz formy prowadzenia
działalności deweloperskiej................................................. 121
Kredyt bankowy.......................................................... 123
Finansowanie zakupu działki ...................................... 126
Finansowanie przez właściciela poprzez
odroczenie płatności za działkę .............................. 127
Odroczenie płatności w zamian za udział w zysku
z inwestycji............................................................. 128
Barter ..................................................................... 128
Prywatni inwestorzy ................................................... 130
Emisja obligacji .......................................................... 131
Generalny wykonawca ................................................ 132
Joint venture .............................................................. 132

ROZDZIAŁ 7

Harmonogram inwestycji oraz kontrola budżetu................. 135
Kontrolowanie budżetu............................................... 136
Harmonogram projektu .............................................. 139
Nadzór.................................................................... 141
Organizacja ............................................................ 142
Komunikacja ........................................................... 142
Praca rutynowa ....................................................... 143

Kontrola.................................................................. 144
Pieniądze................................................................ 145
Plan rezerwowy....................................................... 145
Kolejny projekt ....................................................... 146
Rozwiązywanie problemów na etapie budowy............. 146
Ryzyko w działalności deweloperskiej ......................... 149

ROZDZIAŁ 8

Regulacje prawne na linii deweloper–klient........................ 153
Umowa deweloperska ................................................. 154
Rachunek powierniczy ................................................ 156
Prospekt informacyjny................................................ 157

ROZDZIAŁ 9

Sprzedaż i marketing pierwszej inwestycji .......................... 161
Wybór modelu sprzedaży ............................................ 161
Sprzedaż poprzez agencję nieruchomości ............... 164
Sprzedaż na własną rękę ......................................... 167
Twój wewnętrzny zespół sprzedażowy .................... 168
Plan marketingowy (tzw. media plan) ......................... 169

ROZDZIAŁ 10

Rozpoczynanie kolejnych projektów równolegle................. 173
Koordynacja czasowa .................................................. 175
Budowanie wiarygodności oraz wizerunku.................. 176
Rutyna........................................................................ 176
Dalszy rozwój ............................................................. 177
Zakończenie ........................................................................ 181

pokaż cały spis treści

ukryj recenzje